9.1부동산대책, 있는 자들의 부활?

     2014년 9월 1일 정부가 발표한 부동산 대책 발표로 인해 부동산 시장이 살아날 것으로 기대된다고 하는 뉴스가 대부분이다. 하지만 우려의 목소리도 대단하다. 인기가 높은 아파트 단지들을 중심으로 부동산 시장이 과열되고 투기가 만연할 것이란 추측도 나오고 있으며, 서울 강남에 특혜를 주는 대책이라는 소리도 있다.

 

   다음은 미디어펜의 보도를 본다.

 

하지만 일각에선 '강남특혜' 논란이 일고 있다.

먼저 공공아파트 입주민들의 가장 큰 불만이었던 전매제한과 거주 의무 기간이 축소되는데 강남권 보금자리 주택지구가 혜택을 입게 된다.

현재 2~8년으로 못박았던 공공주택의 전매제한 기간은 1~6년으로, 1~5년으로 차등 적용되던 거주의무기간은 0~3년으로 대폭 완화된다.

 

강남권 보금자리 주택지구와 위례 신도시 등의 공공주택은 현재 최대 8년의 전매제한과 5년의 거주의무가 있어 당첨자들이 이번 조치로 혜택을 보게 된다.

 

또 재건축 연한도 현행 최장 40년(서울기준)에서 30년으로 완화된다. 이에 따라 서울시의 재건축 대상이 될 1987~1991년 사이 준공된 아파트는 24만8000가구로, 이 중 강남 3구는 3만7000가구로 파악됐다.(미디어펜;2014.9.1.)

 

 

   부동산규제가 왜 있었는가?

   1960년대는 아파트 건설의 토대를 닦는 시기였다면, 1970년대 초반에는 작은 땅위에 많은 사람을 거주하게 할 수 있다는 계획의 발판을 이뤄 5층짜리부터 차곡차곡 쌓기 시작한 아파트의 건설 붐을 조성하게 했다. 1970~1971사이 여의도 시범아파트가 한국 최초의 고층아파트를 탄생시키면서 우리도 높이 쌓아올릴 수 있다는 자부심과 함께 1970년대 중 후반부터는 넓은 땅을 찾아나서는 건설업체들이 서로 앞장서려고 박정희정권과 희희낙락하기 시작했다.

  

   박정희의 유신 직후 ‘250만가구 주택건설 10개년 계획’을 수립되면서 110만8500가구는 공공자금으로 지원하도록 기준을 마련하기까지 했다.

   결국 1972년 주택건설촉진법을 제정했으며, 민간 주택개발사업에 대한 공공자금 지원을 제도화하기 시작했다.

이 정책은 서울 강남 지역에 대한 대대적인 도시개발정책으로 구체화시키면서 영동 1지구, 영동 2지구, 잠실지구 등 대규모 택지개발이 시작되고 있었다.

　허허벌판이던 강남의 땅위에 반포, 잠실, 여의도, 압구정 등 11개 지구가 아파트 지구로 지정되면서 대규모 아파트 단지 건설에 민간건설업체들이 속속 참여하기 시작한다.

 

　그 당시 정부는 1977년 주택건설촉진법을 전면 개정했고, 이에 따라 주택건설업자의 등록제와 우수업자의 지정제도를 신설하면서, 주공과 지정업체에 주택상환사채 발행을 허용하면서 민간 건설사의 성장 기틀도 마련된다.

　이와 같은 정책은 민간투자 사회간접자본(Social Overhead Capital; SOC) 사업과 중동 건설 붐에 힘입어 성장한 대기업들이 국내 주택사업에 본격적으로 뛰어들게 마련했고 국내 주택건설산업의 급성장을 가져왔다.

 

　1976년부터는 대기업이 중소건설업체를 인수하기 시작하면서 50여 개 회사가 주택사업에 참여했으며, 1979년에는 연간 50호 이상 주택을 건설하는 주택건설등록업자만 824개 회사에 달하기까지 했다.

　한편 이 시기에는 아파트 투기를 막기 위한 정책 중 하나로 청약제도와 분양가 심의 관련 규제가 등장하게 된다.

1977년 8월 ‘국민주택 우선공급에 관한 규칙’을 제정하여, 공공이 공급하는 아파트에는 국민주택청약부금 납입횟수와 금액에 따라 우선순위를 부여하도록 했다.

 

　공급 규칙 중에는 지금 생각하면 아이러니(irony)한 산하제도의 일환으로 ‘불임수술자 우선 청약 제도’가 포함되고 있었는데, 이 때문에 반포 일대 주공아파트 단지를 ‘내시촌’이라고 불리는 말도 있었다.

　그리고 서울시 등 지자체는 민간 아파트 분양가격에 대한 규제를 시작했으나 자고 세면 기발한 생각들로 투기를 조성하니 정부자체에서도 감당하기조차 버거웠던 것은 사실이다. 그렇게 규제가 시작되면서 세상은 투기를 막으려는 정부와 투기를 조장하려는 자들과 치열한 경제학적 투쟁이 벌어지고 있었다.

 

   그 기간은 오랫동안 꾸준하게 이어졌고, 주택시장은 활성화 됐다.

   그러나 1기 신도시 개발로 1990년대 들어 주택보급률은 86%를 웃돌았다는 평가가 나왔다. 주택 구매 수요가 서서히 줄어드는 탓에 주택시장 침체가 이어지기도 했다.

   이로서 1980~90년대 사이 주택 산업을 주도했던 동아건설, 우성건설, 우방 등이 미분양 아파트 증가에 따른 자금난으로 연쇄 부도를 당했다.

 

   그러나 그런 위기가 다시 호황의 토대가 됐는지 모른다.

   1998년 외환위기가 몰려옴에 따라 주택 분양이 급감한 탓에 2000년대 초 공급 부족에 따른 가격 급등과 공급량 폭등이 시작된다.

   2001년 이후 수도권의 아파트 가격이 급등하기 시작했고, 서울 강남과 분당 신도시 등의 아파트 가격은 자고새면 오른다고 할 정도로 주택시장은 불이 붙고 이었다.

 

   아파트 가격 상승은 또한 고급 주택 수요를 만들어낸다.

　2002년 국내 최초의 주상복합 아파트인 도곡동 타워팰리스가 등장하면서 ‘강남 입성’ 이라든가 ‘강남 불패신화’가 고유명사처럼 써지기 시작했다.

   그 뒤를 이어 삼성동 아이파크, 목동 하이페리온, 분당 정자동 파크뷰 등 고급 주상복합이 전성시대를 누리게 된다.

　강남에서 시작한 아파트 열풍은 뉴타운이라는 새로운 말을 낳고 서울 전역으로 퍼지기 시작한다.

 

　당시 이명박 서울 시장은 선거 공약으로 뉴타운 사업을 통해 서울 강북지역 개발을 약속했고 은평, 길음, 왕십리 세 곳이 뉴타운 시범사업 구역으로 지정됐다.(끝내 다 성공하지는 못했지만)

　그러나 그 열기는 판교신도시에서 최고점을 찍고 부동산 경기는 서서히 곡선을 그리면서 사양길로 접어들기 시작할 줄이야.

 

   판교신도시는 2003년 12월 2만9700가구에다, 8만9100명을 수용하는 도시로 계획되고 있었으며, 2005년 동시분양에서 31개단지, 1만6157가구가 분양됐고, 이듬해 5월 공급한 풍성신미주는 최고 2073대 1이라는 경이적인 경쟁률을 기록하며 아파트 투자 붐의 극치를 보여주기도 했다.

   노무현의 참여정부는 강남을 중심으로 아파트 가격이 폭등하자 2005년 8월 31일 총부채상환비율(DTI; Debt to Income)과 주택담보대출비율(LTV; Loan To Value ratio)이라는 용어를 들여와 규제를 마련하여 은행대출을 제한했으며, 종합부동산세를 신설했음에도 불구하고 급등하는 가격을 막지 못하고 말았다.

 

　1988년 당시 7000만 원 정도면 사고 팔리던 강남의 은마 아파트는 2001년 2억2500만원으로 세 배 이상 뛰게 만들었고, 급기야 2007년에는 11억3000만 원 정도까지 폭등하여 자그마치 16배로 둔갑했으니 입이 다물어질 일이었던가?

　2000년대 중반 부동산 가격이 급격하게 오른 이유에 대해서는 전국에 기업도시와 혁신도시 조성을 위해 98조5743억 원(참여정부 5년간)의 보상비가 풀렸기 때문이라고 하고, 그 중 90%가 현금으로 지불되면서 시중의 유동자금이 부동산 시장으로 흘러들었기 때문으로 보는 눈이 크다.

  수도권 전역에 걸쳐 2007년까지 치솟던 아파트 가격은 2008년 9월 미국 발 글로벌 금융위기로 인해 꺾이고 만다. 그리고 지금껏 침체기에 접어든 상태이다.

 

   더 이상 오를 틈도 없고 가격이 워낙 올라 웬만한 월급쟁이들은 사고 팔 엄두도 못 낼 정도이니 쉽게 포기하는 이들이 많다고 본다. 그렇게 강남은 부동산으로 인해 졸부가 터를 잡았던 지역이다. 그 지역에 또다시 부동산 바람이 불 확률은 그렇게 호락호락하지 않을 것으로 보는 눈도 많다. 하지만 정부가 현금을 풀게 된다면 새로운 부동산 투기가 조성될 가능성도 없지 않다고 보는 것이다.

 

   지난 8월 4조원에 가까운 가계부채가 증가한 상태이다. 물론 전액이 부동산에 유입된 금액으로 보지 않는다. 휴가철 등이 끼어 다른 용도로 쓰였을 것으로 보고 있으나 국민 개개인의 가계부채가 증가하고 있다는 것은 아주 불안한 경제조짐이라는 것을 우려하는 학자들의 의견이다.

   결국 가난한 이들을 위한 경제 정책이 아닌 박 정권의 경제정책을 보면서, 5년 간에 걸쳐 국민을 호도할 반짝 정책이지 아닐까 의심하지 않을 수 없다.

   있는 이들이 자신들의 집의 가치를 평가할 수 있다면 서로 간 매매를 형성하지 않을까 하는 생각도 하게 하지만 워낙 부동산 가격은 최고도에 상승해 있어, 좀 더 긴 시간을 두고 풀어가야 할 문제가 아닐까? 생각하게 한다.

 

   문제는 새 주택 분양이다. 무주택자들이 또 한 번 고생을 할 것으로 미루게 하는 이번 9·1부동산대책은 투기를 조성하게 하려다 없는 이들을 더 함정으로 몰아넣을 것으로 보게 한다.

   언제나 없는 이들이 편히 발을 펴고 살 수 있을 것인가!

 

 

9.1 부동산 대책 발표/사진=방송화면 캡처

 

 

 

  참고가 된 원문

http://www.mediapen.com/news/articleView.html?idxno=46084

http://www.cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno=201402211001276360124

http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=68228&cid=43667&categoryId=43667

http://terms.naver.com/entry.nhn?docId=985088&cid=42093&categoryId=42093